Modernisierungskredit

Gerade bei Menschen, die Wert auf ein hohes Maß an Sicherheit bei ihrer Geldanlage legen, stehen Immobilien hoch im Kurs. Denn hierbei handelt es sich um einen Wert, der bis über das eigene Ableben hinaus bestand hat. Allerdings müssen Immobilien auch regelmäßig instand gehalten werden,damit sie bewohnbar bleiben. Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen sind vor allem bei älteren Immobilien oft notwendig. Allerdings ist die Sanierung eines Hauses oft mit Kosten verbunden, die sich durchaus im fünfstelligen Bereich bewegen können. Selbst kleinere Maßnahmen wie die Sanierung eines Bades verursachen möglicherweise Kosten, die das Budget des Immobilienbesitzers bei weitem sprengen. Diese können deshalb problemlos ein Modernisierungsdarlehen in Anspruch nehmen.

Das sind die Vorteile eines Modernisierungsdarlehens

Weil es sich bei einem Modernisierungsdarlehen um einen Kredit mit einer konkreten Zweckbindung handelt, sind die Zinsen üblicherweise niedriger, als es bei einem Ratenkredit, der zur freien Verwendung steht, der Fall ist. Die Kreditnehmer sollten allerdings darauf achten, dass sie die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen haben. In diesem Fall können sie den Kredit früher tilgen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Darüber hinaus lässt sich gegebenenfalls auch eine Steuerersparnis erzielen. Das ist etwa bei denkmalgeschützten Bauten der Fall. Hier können die Besitzer bis zu acht Jahre nach dem Kauf einen Teil der Kosten für die Modernisierung von der Steuer absetzen.

Modernisierungskredit – Definiton

Vom Grundsatz her unterscheidet sich ein Modernisierungskredit nicht von anderen Konsumentenkrediten: Der Kreditnehmer erhält von seiner Bank eine gewisse Summe, für welche er Zinsen bezahlen muss. Sobald der Kredit ausbezahlt ist, tilgt der Kreditnehmer den aufgenommenen Betrag sowie die Zinsen durch seine monatliche Rückzahlung.

Darum ist der Modernisierungskredit zweckgebunden

Bei einem Modernisierungskredit gibt es allerdings einige Besonderheiten. Beispielsweise erfolgt die Auszahlung des Geldes in den meisten Fällen lediglich zweckgebunden. Für den Kreditnehmer bedeutet das: Er darf das Geld nur für den im Kreditvertrag festgelegten Zweck verwenden – also um die Immobilie zu modernisieren.

Welche Maßnahmen im individuellen Fall durchgeführt werden, wird zwar meist besprochen, jedoch nicht im Vertrag festgeschrieben. Das bedeutet: Der Kreditnehmer kann bis zu einem gewissen Grad frei über den Darlehensbetrag verfügen. Durch die Zweckbindung stellt sich übrigens noch ein willkommener Nebeneffekt ein: Denn bei einem Modernisierungsdarlehen liegen die Zinsen üblicherweise deutlich unter dem Niveau eines normalen Ratenkredites.

Kann jeder ein Modernisierungsdarlehen beantragen?

Das Mordernisierungsdarlehen wird übrigens üblicherweise ausschließlich an Immobilieneigentümer vergeben. Schließlich dürfen Mieter ohnehin keine baulichen Veränderungen durchführen, sofern der Vermieter nicht zustimmt. Deshalb sind Mieter auch häufig von der Kreditvergabe für Modernisierungskredite ausgeschlossen. Von einigen Banken wird sogar verlangt, dass der Eigentümer die jeweilige Immobilie selbst bewohnt.

Ist ein Eigenkapitalanteil für den Modernisierungskredit notwendig?

Ein Eigenkapitalanteil wird von den Banken vor allem dann gefordert, wenn es sich um höhere Kreditsummen handelt. In dem Fall müssen die Eigentümer also einen Teil der Kosten selbst zahlen, während sie den Rest über einen Kredit finanzieren können. Der von den Banken geforderte Eigenkapitalanteil liegt allerdings momentan bei maximal 30 Prozent. Wer beispielsweise sein Bad mit einem Umfang von 25.000 Euro sanieren möchte, muss in diesem Fall bis zu 7.500 Euro selbst aufbringen können, damit er einen passenden Kredit bekommt.

Üblicherweise ist es nicht notwendig, den Kredit abzusichern. Lediglich bei relativ hohen Summen kann die Bank verlangen, dass eine Grundschuld eingetragen wird. Allerdings bietet die Eintragung einer Grundschuld auch den Vorteil, dass der Zinssatz für den Modernisierungskredit fällt.

Das sind die Vor- und Nachteile eines Modernisierungskredits

Der wohl wichtigste Vorteil eines Modernisierungskredits besteht darin, dass es sich aufgrund der Zweckbindung um einen zinsgünstigen Kredit handelt. Darüber hinaus sind sowohl die Auszahlungssummen als auch die Laufzeiten äußert flexibel. Sofern sich das Darlehen durch eine Grundschuld absichern lässt, sinken außerdem die Zinsen.

Dem gegenüber stehen natürlich auch einige Nachteile. So kann der Kreditnehmer durch die Zweckbindung nicht frei über das Kapital verfügen. Weil zudem gegebenenfalls ein Eigenkapitalanteil gefordert ist, wird dadurch seine Liquidität eingeschränkt. Sofern die Eintragung einer Grundschuld verlangt wird, ist dies außerdem mit zusätzlichen Kosten verbunden.

So ist der Ablauf beim Modernisierungskredit

Kreditnehmer, die einen Modernisierungskredit beantragen wollen, sollten zunächst eine sehr genaue Kostenkalkulation durchführen. Dadurch ermitteln sie einerseits ihren Kapitalbedarf und haben andererseits bereits einen Sanierungsplan zur Hand, der seitens der Bank für die Darlehensvergabe notwendig ist.

Anschließend sollten die Kreditnehmer beispielsweise mittels eines Kreditrechners die verschiedenen Angebote miteinander vergleichen. Sie brauchen im Rechner nur die gewünschte Summe und Laufzeit eingeben und Modernisierung oder Renovierung als Verwendungszweck angeben. Anschließend erhalten sie eine Übersicht über alle aktuellen Angebote.

Üblicherweise werden Modernisierungskredite über Summen von 10.000 bis 50.000 Euro vergeben, bei einigen Banken sind aber auch bis zu 80.000 Euro möglich. Die Laufzeit, die zwischen 12 und 120 Monaten liegen kann, sollte natürlich an die Kreditsumme angepasst werden, sodass die monatliche Rate auch sicher zurückgezahlt werden kann. Ein großes Augenmerk sollten die Kreditnehmer auch auf den Zinssatz legen. Dieser kann zwischen 2,75 und 10,99 Prozent liegen. Dabei gilt die Faustregel: Der Zinssatz ist umso höher, je länger die Laufzeit ist.

Welche Kriterien sind außerdem wichtig?

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil 2014 entschieden, dass Bearbeitungsgebühren für einen Modernisierungskredit nicht zulässig sind. Wer seit 2012 einen Kreditvertrag abgeschlossen hat und Bearbeitungsgebühren bezahlen musste, kann diese zurückfordern. Bei länger laufenden Verträgen ist dies hingegen nicht mehr möglich, weil hier die Verjährungsfrist bereits verstrichen ist.

Wichtig sind außerdem die Konditionen bezüglich Sondertilgungen – also außerplanmäßigen Zahlungen, mit welchen der Kredit schneller abbezahlt ist. Weil den Banken dadurch Zinseinnahmen fehlen, verlangen sie üblicherweise eine sogenannte Vorfälligkeitsenschädigung. Allerdings gibt es auch Modernisierungskredite, bei welchen die Vorfälligkeitsentschädigung bis zu einem gewissen Rahmen entfällt. Meist handelt es sich dabei um jährlich zehn Prozent der Kreditsumme. Der Kreditnehmer kann in diesem Fall also das Darlehen schneller zurückzahlen und dadurch Zinsen sparen. Die Sondertilgungsrate sollte allerdings auch realistisch angesetzt werden. Der Grund: Möglichkeiten zu hohen Sondertilgungen bezahlen die Kreditnehmer meist mit höheren Zinsen.

Sobald sich der Kunde für ein Angebot entschieden hat, kann er den Kredit direkt online beantragen. Allerdings müssen vor der eigentlichen Kreditvergabe noch diverse Unterlagen bei der Bank eingereiht werden. Üblicherweise werden Angaben zu den persönlichen finanziellen Verhältnissen, zur Immobilie und zu Umfang und Art der Sanierungsmaßnahme abgefragt.

Dafür kann der Modernisierungskredit verwendet werden

Welche Baumaßnahmen als Modernisierung gelten, ist in § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Dazu gehören etwa Arbeiten, die den Energie- oder Wasserverbrauch nachhaltig senken, den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder neuen Wohnraum schaffen. An diese Definition sind die Kreditinstitute jedoch nicht gebunden, sie unterscheiden meist nicht zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Jedoch sollte der Kreditnehmer mit der Bank besprechen, welche Maßnahmen er konkret durchführen will. Denn gibt er das Geld zu einem anderen Zweck aus, kann das möglicherweise zu Problemen führen. Grundsätzlich werden allerdings alle Arbeiten, die eine Wertsteigerung der Immobilie zum Ziel haben, als Modernisierung eingestuft.

Dazu gehören beispielsweise der Austausch der Heizungsanlage oder der Fenster, die Dachsanierung oder die Wärmedämmung an der Hausfassade. Auch die Sanierung eines Badezimmers oder der Terrasse sowie der Anbau eines Wintergartens fällt unter Modernisierungsmaßnahmen.

Weil es sich bei einem Modernisierungsdarlehen um einen zweckgebundenen Kredit handelt, muss der Kreditnehmer auch nachweisen können, wofür er das Geld ausgegeben hat. Es reicht allerdings völlig aus, wenn der Kreditnehmer die Rechnungen der Handwerksbetriebe in Kopie an die Bank weitergibt.

Altbausanierungen und die Steuern

Die Sanierung eines Altbaus ist in den meisten Fällen mit deutlich höheren Kosten verbunden als bei der Sanierung eines moderneren Hauses anfallen. Das betrifft vor allem Immobilien, welche unter Denkmalschutz stehen. Hier muss nämlich die Bausubstanz erhalten bleiben und der Besitzer darf keine beliebigen Veränderungen vornehmen.

Für diesen höheren Kapitalbedarf hat der Gesetzgeber übrigens einen Ausgleich geschaffen: Die Modernisierungs- und Instandhaltungskosten können von Kapitalanlegern innerhalb der ersten acht Jahre nach dem Kauf einer Immobilie je zu neun Prozent in der Steuer geltend gemacht werden. In den darauffolgenden vier Jahren können sie jährlich weiterhin sieben Prozent der Kosten von der Steuer absetzen. Sofern die Immobilie selbst genutzt wird, ist es sogar möglich, zehn Jahre lang neun Prozent der Modernisierungskosten abzusetzen.

Diese Regelung gilt jedoch nur für Immobilien, welche unter Denkmalschutz stehen. Ansonsten lassen sich nur die reinen Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Bei Altbauten vor dem Baujahr 1925 sind dies jährlich 2,5 Prozent, bei Neubauten zwei Prozent.

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